Ev sahibi olmak, tapuyu aldığınız gün bitmiş bir iş gibi görünür. Oysa o günden sonra elinizde yaşayan bir varlık vardır ve her yıl birkaç kez sizden hesap ister. Kiranın yenileneceği ay, evin bugünkü karşılığı, olası bir satışın masrafı, vergi ve sigorta tarihleri. Bunları takvime yayan kişi mülkünü yönetir, erteleyen kişi sürprizlerle uğraşır.
Kira Geliri Olan Biri Yıla Hangi Hesapla Başlamalı?
İlk iş, sözleşmenin yenileneceği ayı ve o ay uygulanabilecek en yüksek artışı belirlemektir. Yasal tavan, TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimdir.
● Kira artış oranı hesaplama için sözleşme tarihine bakmanız yeter. Nisan ayında başlayan bir kiracılıkta, nisan başında açıklanan oran esas alınır. 30 bin liralık kirada oran yüzde 30 ise yeni bedel 39 bin lirayı geçemez.
● Tavan bir zorunluluk değil, bir sınırdır. Düzenli ödeyen, evi özenle kullanan bir kiracıyı elde tutmak çoğu zaman birkaç puanlık farktan daha kazançlıdır. Boş geçen tek bir ay, yıllık gelirin on ikide birini siler.
● Artışı yenileme tarihinden önce yazılı olarak bildirmek iki tarafın bütçesini rahatlatır. Mesajlaşma uygulamasındaki bir yazışma bile ileride doğabilecek bir anlaşmazlıkta iş görür, fakat e-posta ya da imzalı bir ek protokol daha sağlamdır.
● Beş yılı aşan kiracılıklarda bedel emsallerin çok gerisinde kaldıysa kira tespit davası yolu açıktır. Mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşaması zorunludur ve bu masada anlaşma sağlanırsa süreç belirgin biçimde kısalır.
Evin Güncel Karşılığı Ne Zaman Ölçtürülmeli?
Satış, kredi, miras paylaşımı ya da kapsamlı bir tadilat kararı öncesinde mutlaka, bunların dışında birkaç yılda bir. Elinizdeki en büyük varlığın değerini tahminle bilmek, banka hesabınıza bakmadan harcama yapmaya benzer. Konut değerleme raporu lisanslı bir uzmanın yerinde incelemesiyle hazırlanır. Uzman tapu kayıtlarını, imar durumunu, binanın fiziksel halini ve çevredeki emsal satışları bir araya getirip tek bir rakama ulaşır.
Bu rakam birkaç farklı kapıyı açar.
● Satışta gerçekçi bir açılış fiyatı belirlemek
● Evi teminat göstererek alınabilecek kredi tutarını öğrenmek
● Mirasçılar ya da ortaklar arasında adil bir paylaşım yapmak
● Konut sigortasında eksik ya da fazla teminatın önüne geçmek
● Kiranın evin değerine göre makul olup olmadığını görmek
Rapor bir fotoğraftır, film değil. Çektirdiğiniz günün piyasasını gösterir ve aylar geçtikçe güncelliğini yitirir. Önemli bir karardan hemen önce yenilemek gerekir. İki rapor arasındaki dönemde mahallenizdeki ilanları ve kapanan satışları izlemek yeterli bir pusuladır. Aynı sitede bir dairenin kaça el değiştirdiğini bilen komşu, çoğu grafikten daha taze bilgi taşır.
Satış ya da Yeni Alım Gündemdeyse Tapu Maliyeti Nasıl Öngörülür?
Beyan edilecek satış bedelini binde 20 ile çarpmanız yeterlidir. Yürürlükteki uygulamada bu tutar alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir.
● Tapu harcı hesaplama, evini satıp yenisini alan biri için iki kez yapılmalıdır. 5 milyon liraya sattığınız evde satıcı olarak 100 bin lira, 7 milyon liraya aldığınız evde alıcı olarak 140 bin lira ödersiniz.
● Aynı ay içindeki 240 bin liralık bu kalem, taşınma bütçesinde sıkça unutulur.
● Harcın matrahı evin emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Belediyeden alacağınız rayiç bedel yazısı bu alt sınırı gösterir ve devir işleminde zaten istenir.
● Kredi çekilecekse ipotek tesisi, ekspertiz ücreti ve sigorta gibi kalemler aynı güne denk gelir. Bankadan masraf dökümünü yazılı istemek, tekliflerin gerçek maliyetini karşılaştırmanızı sağlar.
● Satıcı tarafında bir hesap daha vardır. Evi edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız elde ettiğiniz kazanç için gelir vergisi gündeme gelebilir.
● Satış tarihini birkaç ay ileri almak bazen ciddi bir tasarruf sağlar, bu yüzden takvimi bir mali müşavirle gözden geçirmek yerinde olur.
Yıl İçinde Hangi Ödeme ve Beyan Tarihleri Kaçırılmamalı?
Ev sahibinin takviminde dört sabit durak bulunur. Tarihleri telefonunuza bir kez kaydetmek, gecikme zammı ve faizle uğraşmaktan kurtarır.
● Mart ayında bir önceki yılın kira geliri için beyanname
● Mayıs sonuna kadar emlak vergisinin ilk taksiti
● Kasım ayında emlak vergisinin ikinci taksiti
● Poliçe bitiş tarihinde zorunlu deprem sigortasının yenilenmesi
Kira gelirinde her yıl yeniden belirlenen bir istisna tutarı vardır ve bu sınırın altında kalan konut kira gelirleri için beyanname verilmez. Sınırı aşıyorsanız götürü gider ile gerçek gider yöntemleri arasında seçim yaparsınız. Hangisinin lehinize olduğu, yıl içindeki harcamalarınıza göre değişir. Kira tahsilatını banka üzerinden yapmak yalnızca bir yükümlülük değildir. Düzenli bir ödeme geçmişi, ileride kredi başvurusunda gelirinizi belgelemenin en kolay yoludur.
Emlak vergisinde emekliler ve tek konutu olan bazı gruplar için indirimli uygulama bulunur. Koşulları belediyenizden öğrenip formu bir kez doldurmanız yeterlidir. Site ya da apartmanda oturuyorsanız aidat ve yönetim planı kararları bu takvime eklenmeli. Büyük onarım kararları kat maliklerine ek ödeme çıkarır ve bu yük kiracıya değil mülk sahibine aittir.
Rakamlar Değiştiğinde Karar Nasıl Güncellenir?
Yılda bir kez, tercihen kira yenileme ayında, bütün hesapları aynı sayfada yan yana görerek. Tek tek bakıldığında anlamsız kalan rakamlar bir arada okununca yön gösterir. Yıllık kira gelirinizi evin güncel değerine bölün. Çıkan oran başka yatırım araçlarının getirisinin belirgin biçimde altındaysa elinizde üç seçenek vardır. Kirayı tavana kadar güncellemek, evi yenileyip daha yüksek bir segmente taşımak ya da satıp sermayeyi başka bir mülke yönlendirmek.
Her seçeneğin kendi maliyeti bulunur. Tadilat nakit ister, satış harç ve olası vergi doğurur, kiracı değişimi boş ay riskini getirir. Kararı duyguyla değil, bu kalemleri alt alta yazarak vermek gerekir. Bazen en doğru hamle hiçbir şey yapmamaktır. İyi bir kiracı, sorunsuz bir bina ve değerini koruyan bir konum, kâğıt üzerinde biraz daha yüksek görünen bir getiriden daha kıymetlidir. Mülk, ilgilenildikçe karşılık veren bir varlıktır. Takvimini tutan, rakamlarını yılda bir kez masaya yatıran ev sahibi için gayrimenkul bir yük olmaktan çıkar, geleceğe atılmış sağlam bir imzaya dönüşür.
