Tapu işlemlerinde gündeme gelen yeni adım, gayrimenkul piyasasında dikkatle izlenmektedir. Özellikle yüksek bedelli satışlarda yeni bir dönemin başlayabileceği değerlendirilmektedir. Emlak satışlarına getirilen avukat zorunluluğu ile süreçlerin daha kontrollü yürütülmesi hedeflenmektedir. Buna karşın piyasada işlemlerin yavaşlayabileceği de konuşulmaktadır. Bu nedenle düzenlemenin etkileri şimdiden merak edilmektedir.
Yeni düzenleme piyasada neden tartışılmaktadır?
Gayrimenkul satışlarında hız ve güven dengesi büyük önem taşımaktadır. Ancak tapu sürecine yeni bir zorunluluk eklenmesi, sektörde farklı yorumlarla karşılanmaktadır. Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde tarafların daha fazla hazırlık yapması gerekeceği belirtilmektedir. Bu yüzden yeni sistemin işlem sürelerini uzatabileceği düşünülmektedir. Ayrıca ek maliyet baskısının oluşabileceği de ifade edilmektedir.
Avukat zorunluluğu hangi işlemleri kapsayacaktır?
Gündemde yer alan açıklamalara göre düzenlemenin 30 milyon lira üstü işlemleri kapsaması beklenmektedir. Yani her konut satışı bu uygulamanın içinde yer almamaktadır. Daha çok lüks konutlar, değerli arsalar ve ticari taşınmazlar etkilenebilecek alanlar arasında gösterilmektedir. Bu nedenle düzenlemenin etkisinin önce üst segmentte hissedileceği öngörülmektedir. Orta gelir grubuna hitap eden konutlarda ise daha sınırlı bir tablo oluşması beklenmektedir.
Emlak satışlarına getirilen avukat zorunluluğu sektörü nasıl etkileyebilir?
Piyasada ilk etapta daha temkinli bir hareket görülmesi beklenmektedir. Çünkü yeni uygulamada hem alıcı hem satıcı tarafının ek hazırlık yapması gerekmektedir. Tarafların yalnızca tapu evraklarını değil, hukuki temsil sürecini de planlaması gerekecektir. Bu durumun işlem öncesi bekleme süresini artırabileceği düşünülmektedir. Dolayısıyla satış temposunda kısa vadeli bir yavaşlama görülmesi olası bulunmaktadır.
İşlem süresi uzarsa karar süreçleri de etkilenebilir
Gayrimenkul piyasasında hızlı karar alınması çoğu zaman belirleyici olmaktadır. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda zaman kaybı istenmemektedir. Ancak yeni temsil şartı ile birlikte daha fazla kontrol yapılması beklenmektedir. Sözleşmelerin daha dikkatli incelenmesi, belgelerin yeniden gözden geçirilmesi ve tarafların koordinasyon kurması gerekmektedir. Bu yüzden bazı satışların tamamlanma süresinde uzama görülmesi muhtemel kabul edilmektedir.
Ek maliyet baskısı daha fazla hissedilebilir
Yeni sistemin en çok tartışılan tarafı maliyet artışı olmaktadır. Çünkü iki taraf için de ayrı hukuki destek alınması gerekebileceği belirtilmektedir. Bu durumda mevcut tapu masraflarına yeni giderlerin eklenmesi beklenmektedir. Özellikle yüksek bedelli işlemlerde toplam maliyetin daha görünür hale geleceği düşünülmektedir. Buna bağlı olarak bazı alıcıların kararlarını erteleyebileceği değerlendirilmektedir.
Buna karşın güvenliğin artması da mümkün görülmektedir
Her düzenleme yalnızca yavaşlama sonucu doğurmamaktadır. Bazı uygulamalarda işlem güvenliğinin arttığı da görülmektedir. Avukat desteği ile tarafların haklarının daha açık biçimde korunması amaçlanmaktadır. Ayrıca sözleşme ayrıntılarının daha dikkatli incelenmesi sağlanmaktadır. Bu nedenle özellikle karmaşık satışlarda daha güvenli bir yapı oluşabileceği düşünülmektedir.
Riskli tapu dosyalarında koruma etkisi yaratabilir
Mirasla devredilen taşınmazlarda hukuki risklerin daha fazla bulunduğu bilinmektedir. Hisseli tapularda ise küçük ayrıntıların büyük sorunlara yol açabildiği görülmektedir. Şerhli veya ipotekli satışlarda da dikkatli hareket edilmesi gerekmektedir. Bu yüzden avukat desteğinin bazı dosyalarda güvenli bir kalkan oluşturabileceği değerlendirilmektedir. Ancak buna rağmen süreçlerin daha ağır ilerleyebileceği yönündeki görüşler de korunmaktadır.
Düzenlemenin tüm piyasayı aynı ölçüde etkilemesi beklenmemekte
30 milyon lira sınırı, uygulamanın etkisini belli alanlarla sınırlamaktadır. Bu nedenle her şehirde ve her satışta aynı sonucun ortaya çıkması beklenmemektedir. Özellikle büyükşehirlerde yer alan lüks projelerin daha fazla etkileneceği tahmin edilmektedir. Buna karşılık standart konut satışlarında doğrudan bir baskı oluşmayabileceği düşünülmektedir. Dolayısıyla sektör genelinde değil, belirli segmentlerde daha güçlü etkiler görülmesi beklenmektedir.
Lüks konut ve ticari taşınmaz tarafında etki daha belirgin olabilir
Üst segment konutlarda işlem büyüklüğü arttıkça hukuki hassasiyet de artmaktadır. Ticari gayrimenkullerde ise sözleşme yapısının daha karmaşık ilerlediği bilinmektedir. Bu nedenle temsil zorunluluğunun en çok bu alanda hissedileceği değerlendirilmektedir. Bir yandan güven seviyesinin yükselmesi beklenmektedir. Ancak diğer yandan işlem süresinin ve maliyet baskısının artması da kaçınılmaz görülmektedir.
Sonuç: Emlak satışlarına getirilen avukat zorunluluğu sektörü yavaşlatacak mı?
Emlak satışlarına getirilen avukat zorunluluğunun tüm piyasayı kilitlemesi beklenmemektedir. Ancak yüksek bedelli işlemlerde yavaşlama görülmesi olası bulunmaktadır. Özellikle ek maliyet, ek koordinasyon ve belge süreci nedeniyle işlem temposunun düşebileceği değerlendirilmektedir. Buna karşın hukuki güvenliğin artması da önemli bir avantaj olarak görülmektedir. Kısacası yeni düzenlemenin, sektörü tamamen durdurmasından çok belirli alanlarda yavaşlatıcı etki yaratması beklenmektedir.
