Gayrimenkul değeri artık yalnızca merkezi lokasyonla ölçülmüyor. Haziran 2026 verileri, sektörde yeni bir döneme işaret ediyor. Ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı ve sürdürülebilirlik artık daha fazla öne çıkıyor. Ayrıca yatırımcılar projeleri daha geniş bir çerçevede değerlendiriyor. Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, bu değişimin hızlanacağını belirtiyor. Dolayısıyla önümüzdeki 5 yılda yeni kriterlerin güçlenmesi beklenmektedir.
Gayrimenkul değeri üzerinde etkili unsurlar son yıllarda hızla çeşitlendi. Önceden lokasyon tek başına güçlü bir gösterge sayılıyordu. Ancak bugün ulaşım aksları daha belirleyici görülmektedir. Bununla birlikte enerji verimliliği yatırım kararlarını doğrudan etkiliyor. Akıllı bina sistemleri de projelerin rekabet gücünü artırıyor. Bu nedenle yatırımcılar artık gelecekteki değer üretimine odaklanıyor.
Ulaşım projeleri değer artışını hızlandırıyor
Büyük ulaşım projeleri, gayrimenkul değeri için kritik rol üstleniyor. Metro hatları ve yeni ulaşım aksları bölgeleri hızla dönüştürüyor. Ayrıca kamu yatırımları çevredeki talebi artırıyor. Hise Global verilerine göre ana ulaşım hatları çevresinde dikkat çekici artışlar görülmektedir. Bu bölgelerde gayrimenkul değerleri yüzde 50’ye varan oranlarda yükselebiliyor. Dolayısıyla altyapı odaklı lokasyonlar yatırımcı radarına daha sık giriyor.
Metro hattı geçen bölgeler öne çıkıyor
İstanbul’daki yeni metro hatları bu dönüşümü somut biçimde gösteriyor. Yeni hatların geçtiği bölgelerde konut fiyatları hızla yükseliyor. Bazı lokasyonlarda fiyat artışları yüzde 40’a kadar çıkıyor. Bununla birlikte ulaşım kolaylığı yaşam kalitesini de artırıyor. Yatırımcılar bu nedenle sadece bugünkü fiyatı incelemiyor. Bölgenin gelecekteki büyüme potansiyeli de değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul değeri açısından ulaşım artık stratejik gösterge sayılıyor. Çünkü ulaşım projeleri günlük hayatı doğrudan etkiliyor. Ayrıca ticari hareketlilik bu bölgelerde daha hızlı büyüyor. Yeni hatlar, çevrede sosyal donatı talebini artırıyor. Buna karşın plansız gelişen bölgelerde değer artışı sınırlı kalabiliyor. Bu nedenle yatırımcıların imar ve ulaşım planlarını izlemesi gerekmektedir.
Sürdürülebilir projeler daha yüksek değerle işlem görüyor
Sürdürülebilirlik, gayrimenkul değeri üzerinde güçlü etki yaratıyor. Sertifikalı projeler, benzerlerine göre daha avantajlı konumlanıyor. Avrupa’da sürdürülebilir sertifikalı projeler yüzde 15’e kadar yüksek değerle işlem görüyor. Ayrıca ESG uyumlu projelerde kira gelirleri dikkat çekiyor. Bu projelerde kira gelirlerinin yüzde 18’e kadar arttığı görülmektedir. Varlık değerlerinde ise yüzde 12’ye kadar artış izlenmektedir.
Enerji verimliliği yatırım kararlarının merkezine yerleşiyor
Enerji verimliliği artık yalnızca teknik bir ayrıntı sayılmıyor. Aksine yatırım kararlarının merkezinde yer alıyor. Düşük işletme maliyeti, kullanıcılar için güçlü avantaj sağlıyor. Ayrıca sürdürülebilir projeler kurumsal yatırımcıların ilgisini çekiyor. Bu nedenle kaliteli projelere yönelik talep artmaktadır. Hise Global, talebin artık adet bazlı değil kalite bazlı büyüdüğünü belirtiyor.
Gayrimenkul değeri için sürdürülebilirlik uzun vadeli koruma sağlıyor. Çünkü enerji maliyetleri kullanıcı tercihlerini etkiliyor. Bununla birlikte çevresel kriterler finansman süreçlerinde daha fazla önem kazanıyor. ESG uyumu, projelerin uluslararası yatırımcıya erişimini kolaylaştırıyor. Dolayısıyla çevreci tasarım artık pazarlama unsuru olmaktan çıkıyor. Yeni dönemde temel değer kriteri haline gelmesi beklenmektedir.
Akıllı bina teknolojileri rekabeti değiştiriyor
Akıllı bina teknolojileri, gayrimenkul sektöründe yeni bir eşik oluşturuyor. IoT tabanlı sistemler projelerin operasyonel verimliliğini artırıyor. Ayrıca dijitalleşme bakım ve yönetim süreçlerini kolaylaştırıyor. Bu sistemler yatırımcı açısından güçlü tercih nedeni haline geliyor. Bununla birlikte kullanıcılar daha güvenli ve konforlu alanlar talep ediyor. Dolayısıyla teknolojik altyapısı güçlü projeler öne çıkmaktadır.
Yatırımcı kısa vadeli kazanç yerine dengeli getiri arıyor
Yatırımcı davranışlarında da önemli bir değişim görülmektedir. Önceden hızlı değer artışı daha fazla öne çıkıyordu. Ancak bugün dengeli getiri arayışı güçleniyor. Ebru Öz, yatırımcıların optimum getiriye yöneldiğini vurguluyor. Ayrıca kararlar üç temel eksende şekilleniyor. Kısa vadede likidite, orta vadede kira geliri önem kazanıyor. Uzun vadede ise değer korunumu öncelikli görülmektedir.
Güçlü projelerde yıllık yüzde 15’e varan reel artış sağlanabiliyor. Bununla birlikte altyapı odaklı bölgelerde artış daha yüksek seviyelere çıkıyor. Bazı bölgelerde toplam değer artışı 4 katı aşabiliyor. Bu tablo, gayrimenkul değeri için bölgesel planlamanın önemini artırıyor. Ayrıca yatırımcılar artık portföy yönetimi yaklaşımıyla hareket ediyor. Tekil fırsatlar yerine dengeli dağılım tercih edilmektedir.
Önümüzdeki 5 yılda hangi projeler öne çıkacak?
Hise Global’e göre sektör yeni bir seçici döneme giriyor. Ulaşım odaklı gelişim projeleri daha fazla dikkat çekecek. Ayrıca sürdürülebilirlik odaklı yapılar güçlü konumunu koruyacak. Akıllı bina teknolojileri de değer yaratma sürecini destekleyecek. Karma kullanım projeleri şehir hayatında daha fazla talep görecek. Bununla birlikte sağlık ve yaşam kalitesi odaklı konseptler büyüyecek.
Kalite bazlı talep dönemi güçleniyor
Gayrimenkul değeri artık sadece metrekare fiyatıyla açıklanmıyor. Projenin sunduğu yaşam kalitesi de önem taşıyor. Ayrıca ulaşım, enerji, teknoloji ve çevre kriterleri birlikte değerlendiriliyor. Bu nedenle geliştiriciler daha kapsamlı projeler üretmeye yöneliyor. Yatırımcılar ise geleceğe dönük riskleri daha dikkatli izliyor. Dolayısıyla sektörde kalite bazlı rekabetin artması beklenmektedir.
2007 yılında kurulan Hise Global, teknik müşavirlik alanında faaliyet gösteriyor. Şirket yaklaşık 300 kişilik uzman kadroyla hizmet veriyor. Ayrıca proje yönetimi, kalite kontrol ve risk analizi alanlarında çalışıyor. Hise Global, 2022 yılında Brüksel’de Hise Europe’u kurdu. Böylece Avrupa pazarındaki varlığını da güçlendirdi. Şirket, sürdürülebilir şehircilik ve yatırım süreçlerinde çözüm ortağı olarak konumlanıyor.
