İstanbul lüks konut piyasası yeni bir eşiğe ulaşmaktadır. Güncel saha verileri, metrekare fiyatlarının 17 bin 903 dolara dayandığını göstermektedir. Ancak bu artış yalnızca lokasyondan kaynaklanmıyor. Bununla birlikte teknoloji, sürdürülebilirlik ve sosyal donatılar fiyatları doğrudan şekillendiriyor. Ayrıca alıcı ilgisi 1+1 dairelerden 2+1 ve 3+1 konutlara kaymaktadır. Bu nedenle piyasada yeni bir yaşam tarzı dönemi başlamaktadır.
İstanbul lüks konut piyasası yaşam odaklı dönüşüm geçiriyor
İstanbul’da geliştirilen yeni projeler artık sadece barınma ihtiyacına cevap vermiyor. Aksine projeler, kullanıcıya bütüncül bir yaşam deneyimi sunuyor. Güvenlik, planlı yaşam, sosyal alanlar ve günlük ihtiyaçlara erişim öne çıkıyor. Dolayısıyla alıcılar yalnızca daire satın almıyor. Aynı zamanda prestijli ve konforlu bir yaşam alanı talep ediyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Eylül Helin Gül, bu dönüşümün fiyatları da etkilediğini vurguluyor. Gül’e göre orta-üst ve üst gelir grubunun beklentileri hızla değişiyor. Özellikle site içindeki sosyal yaşam olanakları karar sürecini belirliyor. Bu yüzden projelerin konsepti kadar fiyat yapısı da yeniden şekilleniyor.
Akıllı ev sistemleri lüks konutta fiyatı yukarı taşıyor
Yeni nesil projelerde teknoloji artık ek özellik değil, temel standart haline geliyor. Uzaktan kontrol edilen aydınlatma sistemleri dikkat çekiyor. Ayrıca ısıtma, güvenlik ve enerji yönetimi çözümleri de öne çıkıyor. Bu sistemler hem konfor sağlıyor hem tasarruf sunuyor. Buna karşın teknolojiye uyum sağlayamayan projelerin rekabet gücü zayıflıyor.
Özellikle yüksek segment projelerde akıllı ev altyapısı doğrudan fiyatlanıyor. Dolayısıyla teknoloji entegrasyonu bulunan projelerde birim metrekare değeri yükseliyor. Bu tablo, önümüzdeki dönemde daha da belirgin hale gelebilir. Çünkü alıcılar artık konutta dijital kolaylık arıyor.
Sürdürülebilirlik ve aidat dengesi aynı anda önem kazanıyor
İstanbul’daki lüks projelerde çevre dostu çözümler de güçlü şekilde öne çıkıyor. Yeşil bina sertifikaları giderek yaygınlaşıyor. Ayrıca güneş panelleri, yağmur suyu geri dönüşümü ve güçlü yalıtım uygulamaları dikkat çekiyor. Bu sistemler yalnızca çevresel fayda sunmuyor. Bununla birlikte ortak giderleri dengeleyerek aidat yükünü de azaltabiliyor.
Sürdürülebilirlik artık sadece tercih edilen bir başlık olmaktan çıkıyor. Aksine yatırım değerini artıran temel kriterlerden biri haline geliyor. Bu nedenle yatırımcılar projeleri incelerken yalnızca fiyat etiketine bakmıyor. Aynı zamanda işletme maliyetlerini ve uzun vadeli verimliliği de değerlendiriyor.
1+1’den 3+1’e kayan talep piyasayı yeniden kuruyor
Pandemi sonrası dönemde konut tercihleri belirgin biçimde değişiyor. Daha önce yatırım amaçlı öne çıkan 1+1 daireler geride kalıyor. Bunun yerine daha geniş yaşam alanları talep görüyor. Özellikle Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer hattında 2+1 ve 3+1 dairelere ilgi artıyor. Hatta bazı projelerde 3+1 stoğu yetersiz kaldığı için plan revizyonları yapılıyor.
Büyük balkonlar yeni dönemin dikkat çeken unsurları arasında yer alıyor. Ayrıca teraslar, kat bahçeleri ve teras havuzları da talebi destekliyor. Dolayısıyla aile yaşamına uygun geniş planlar daha fazla önem kazanıyor. Bu değişim, İstanbul lüks konut piyasası içinde yeni bir talep haritası oluşturuyor.
Sosyal donatı sayısı arttıkça proje değeri yükseliyor
Lüks konut projelerinde sosyal donatılar artık temel beklentinin ötesine geçiyor. Çocuk alanları, SPA merkezleri ve sosyal lounge alanları öne çıkıyor. Bununla birlikte yürüyüş parkurları, concierge hizmetleri ve kapalı otopark da standartlaşıyor. 7/24 güvenlik ve akıllı bina altyapıları ise üst segmentte vazgeçilmez görülüyor.
İstanbul Avrupa Yakası’ndaki seçili projelerde sosyal donatı sayısı 10 ile 16 arasında değişiyor. Bu tablo fiyatları doğrudan etkiliyor. Çünkü alıcılar yalnızca metrekareye değil, yaşam paketine de ödeme yapıyor. Bu nedenle proje değeri ile sosyal imkân çeşitliliği arasındaki bağ güçleniyor.
Öne çıkan projelerde sosyal olanaklar dikkat çekiyor
Rams Etro Residences, Referans Beşiktaş ve Maslak Koru gibi projeler dikkat çekiyor. Ayrıca Next Level İstanbul, DAP Yeni Levent ve Four Seasons Residences Etiler de öne çıkıyor. Bu projelerde açık veya kapalı yüzme havuzları bulunuyor. Bununla birlikte fitness merkezi, sauna, SPA, çocuk alanları ve kapalı otopark gibi imkânlar sunuluyor. Bazı projelerde sürdürülebilir enerji çözümleri ile teras bahçeleri de yer alıyor.
İstanbul’da lüks konutta metrekare fiyatları 10 bin dolardan başlıyor
EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre seçili lüks projelerde satış fiyatları dikkat çekici seviyelere ulaşıyor. Four Seasons Etiler projesinde brüt birim fiyat ortalama 13 bin dolar düzeyinde bulunuyor. Net birim fiyat ise 17 bin 903 dolar seviyesine çıkıyor. Bu rakam, İstanbul lüks konut piyasası için yeni eşik olarak görülüyor.
Kempinski Residences Balmumcu’da brüt fiyat 11 bin 500 dolar seviyesinde yer alıyor. Next Level İstanbul’da bu rakam 15 bin 300 dolara ulaşıyor. Kent Etiler’de brüt fiyat 14 bin 500 dolar olarak dikkat çekiyor. Referans Beşiktaş’ta 11 bin 200 dolar seviyesi görülmektedir. Polat Levent Exclusive’te ise brüt fiyat 10 bin dolar düzeyinde başlıyor.
Uzmanlara göre fiyatı artık sadece lokasyon belirlemiyor
Eylül Helin Gül, İstanbul’daki lüks konut piyasasının artık tek başına lokasyona dayanmadığını ifade ediyor. Ona göre sosyal olanaklar belirleyici rol üstlenmektedir. Ayrıca teknoloji altyapısı ve sürdürülebilirlik çözümleri de fiyatı şekillendiriyor. Bu nedenle yatırımcıların proje seçerken detaylı analiz yapması önem kazanıyor.
Mevcut veriler, İstanbul’da lüks konut anlayışının hızla değiştiğini göstermektedir. Artık alıcılar ev sahibi olmanın ötesine geçmektedir. Bununla birlikte prestij, konfor ve sürdürülebilir yaşam beklentisi büyümektedir. Önümüzdeki dönemde bu eğilimin daha da güçlenmesi beklenmektedir. Dolayısıyla İstanbul lüks konut piyasası yeni haberlerle yeniden gündeme gelmeye devam edebilir.
EVA Gayrimenkul Değerleme hakkında kısa bilgi
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, 2008 yılında kurulmuştur. Şirket, SPK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları arasında yer alıyor. Ayrıca BDDK yetkisiyle finans kurumlarına değerleme hizmeti sunmaktadır. Bununla birlikte RICS tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” unvanı verilen ilk kuruluş olarak öne çıkıyor. Şirketin ulusal ve uluslararası ölçekte çok sayıda ödülü bulunmaktadır.
